Q 住宅ローンがかなりきつく、家の売却を考えています。
「任意売却という方法なら、ローンの残っている不動産でも銀行と交渉して売却でき
る」と聞きました。ローンを残したまま自宅を売った場合、残ったローンの支払いはど
うなりますか？
我が家の査定価格は１８００万円ぐらい、ローンはまだ２３００万円程残っています。
貯金をはたいても、差額の５００万円はとても払えません。
任意売却をした後もローンが残ってしまいますが、残ったローンは帳消しになります
か？それとも、今迄通り払っていかなければならないのでしょうか？
A 結論からお答えすれば、任意売却をしても、残ったローンは帳消しにはなりません。
しかし残ったローン＝残債（以降、残債と表記します）は、これまで通り支払っていく
のではなく「少額ずつ、無理のない範囲で返していく」ことができます。また、借入先
によっては、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあります。
質問を下さった方の状況を例にとると、概ね以下のようになる事が多いようです。
※上記はあくまで一例です。
金融機関によって、任意売却への対応方針や残債務の取り扱いは大きく異なります。
では、なぜ無理なく返済ができるようになるのか、疑問に思われる方のために、任意
売却のしくみとお金の流れをもう少し詳しくご説明いたします。
任意売却は「ローンを残したまま売る方法と言われていますが、厳密には少し違いま
す。ローンは保証会社がローンを借りている人（以降、債務者と表記します）に代わっ
て支払います。これを「代位弁済」といいます。
そして債務者は、代わりに支払ってもらった分を、保証会社または委託を受けた債権
回収会社に返すことになります。
債権回収会社への返済には、自宅の売却代金をあてます。しかし、自宅の売却価格
よりローン残高の方が多いので、家を売ってもすべての借り入れを返済することはで
きません。上記の場合なら
「２３００万円（ローン残高）－１８００万円（物件価格）」＝５００万円が残債となります。
残債は速やかに支払わなければならないものですが、５００万円もの大金が簡単に
支払えるぐらいなら自宅を手放す必要はありません。
このことは、貸している側（以降、債権者と表記します）もよくわかっていますから、強
硬に取り立てるのではなく「返してもらえる範囲で返してもらおう」という回収方針にな
るのです。
しかし、まったく回収できないのでは困るので「話し合いをして月に１万円ずつ、２万円
ずつなど現実的に支払っていける範囲内で無理なく支払っていく」という約束に落ち
着きます。
住宅ローンが不動産を担保にして借り入れであったのに対し、残債は無担保の借り
入れです。もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく取立てられることはありま
せん。支払いの条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。だからと言って、支払わ
なくても良いということではなく、返済を続けていく誠意をきちんと示さなければなりま
せん。
ローンの支払いが債権回収会社に委譲されている場合、「本当は５００万円の残債が
ありますが、２００万円に債務を圧縮しましょう」という提案がもらえることもあります。
もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えています。しかし一方で、い
つ完済してもらえるかわからない債権（ローン）をいつまでも追いかけられないという
事情もあります。
このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折
り合いをつけたほうが良いと判断する場合があるのです。
債務者にとってはありがたい話ですが、すべての債権者がはじめから借入金の圧縮
に応じてくれるとは限りませんし、圧縮される金額も一律ではありません。
債務者の生活状況や収入・財産などを考慮して、あくまで債権者が方針を決定するも
のですから、必ずしもご自身の思い通りになるとは限らないとご承知おきください。
なお、病気で働けなくなった、リストラされてしまったなどの理由で、月々５千円・１万
円といった支払いでも厳しい方は、自己破産を考える必要があるかもしれません。
自己破産は、借金が消える代わりに相応のデメリットもあります。借入金が住宅ロー
ンのみの方には基本的にお勧めしませんが、多重債務の方や生活再建の目処の立
たない方はご相談ください。
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